บูรพา-อาคเนย์ ให้เช่า 99 ปี – ดูเพื่อนบ้านแล้วย้อนดูเรา : บัณรส บัวคลี่

Profile photo of บัณรส บัวคลี่
บัณรส บัวคลี่

เจ้าความคิดเรื่องให้เช่าที่ดิน 99 ปีเกิดมาแต่ยุครัฐบาลทักษิณ จะขยายเพดานการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษจากเดิม 50 ปีมาเป็น 99 ปีแต่แท้งเสียก่อน จนกระทั่งมาปรากฏในรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ ในเขตเศรษฐกิจพิเศษลักษณะคล้ายคลึงกัน

….ประเด็นว่าด้วยการให้ต่างชาติเช่าที่ดินระยะยาว 99 ปี ตามร่าง พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ที่ ครม.เห็นชอบแล้วกำลังจะเป็นหัวข้อถกเถียงใหญ่ของไทย มันจะดีจะเลว เหมาะไม่เหมาะอย่างไรยังฟันธงได้ไม่เต็มปาก เพราะคนในสังคมยังไม่มีใครที่ได้เห็นรายละเอียดของร่างกฎหมายร้อนแรงฉบับนั้น  ได้แต่ปะติดปะต่อเอาจากข่าวสารที่ปรากฏออกมาก่อนหน้า

เจ้าความคิดเรื่องให้เช่าที่ดิน 99 ปีเกิดมาแต่ยุครัฐบาลทักษิณ จะขยายเพดานการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษจากเดิม 50 ปีมาเป็น 99 ปีแต่แท้งเสียก่อน จนกระทั่งมาปรากฏในรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ ในเขตเศรษฐกิจพิเศษลักษณะคล้ายคลึงกัน

ข้ออ้างอิงหนึ่งของรัฐบาลผ่านปากของโฆษกรัฐบาล พล.ต.สรรเสริญ แก้วกำเนิด ชี้แจงว่าเพื่อการแข่งขัน เนื่องจากประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งมาเลเซีย สิงคโปร์อนุญาตให้เช่าที่ดิน 99 ปีได้กันไปหมดแล้ว

ประเด็นที่ว่าเพื่อดึงดูดการลงทุนยุคใหม่ในสมรภูมิการแข่งขันทางเศรษฐกิจ จึงน่าจะเป็นปมสำคัญในการถกเถียง ผลักดันกฎหมายนี้

จริงครับ !!  ประเทศเพื่อนบ้านอาเซียนของเราหลายชาติได้ปรับเพดานเงื่อนไขให้เช่าที่ดิน 99 ปีได้แล้ว ทั้งสิงคโปร์ มาเลเซีย กัมพูชา และลาว  แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเงื่อนไขเช่า (Leasehold)  99 ปีจะครอบคลุมเปรอะไปหมดทุกหัวระแหง เพราะแต่ละประเทศจะมีเงื่อนไขรายละเอียดต่างกันไป

เช่นสิงคโปร์นั้นเป็นเกาะนิดเดียว ที่ดินจึงมีมูลค่ามากการพัฒนาที่ดินแปลงหนึ่งต้องอาศัยทุนมหาศาลและต้องดึงต่างชาติมาลง เงื่อนไข 99 ปีก็เพื่อบรรษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน-พัฒนา-ต่อยอดและให้เช่าต่อเป็นสำคัญ ไม่ใช่ที่ดินบ้านพักอาศัยหรือแปลงอื่นๆ ส่วนกัมพูชา ลาว นั้นชัดเจนว่าเพื่อดึงอภิโครงการที่ส่วนใหญ่มาจากทุนจีนให้เกิดการพัฒนาพื้นที่และเศรษฐกิจเฉพาะเขตหนึ่งๆ เช่น คาสิโนคอมเพล็กซ์ชายแดน หรือโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ยักษ์ที่ทาดหลวง นครเวียงจันทน์ ในลาว  ส่วนกัมพูชานั้นเงื่อนไข 99 ปีมีทั้งเขตชายทะเลตะวันตกจากเกาะกงเรื่อยตามแนวชายหาดสีหนุวิลล์ รวมถึงในพนมเปญ กัมพูชาในระยะหลายปีหลังแสดงตนชัดเจนว่าเลือกจะยืนข้างปักกิ่ง จนเกือบจะเป็นมณฑลหนึ่งนอกแผ่นดินใหญ่ไปแล้ว

มาเลเซียเป็นอะไรที่น่าสนใจกว่า  เพราะมาเลเซียกำลังเร่งยกระดับตัวเองในทางยุทธศาสตร์เศรษฐกิจการค้าและลงทุน มีโครงการยักษ์หลายโครงการดึงดูดเม็ดเงินลงทุนเป็นล้านล้านบาทจากจีน และน่าจะเป็นตัวเปรียบเทียบสำคัญที่ฝ่ายผลักดันแนวคิดนี้ของไทยจะยกมานำเสนอ เชื่อแน่ว่าจากนี้ไปการนำเสนอข้อมูลข่าวสารจากฝ่ายสนับสนุนและคัดค้านจะมากขึ้นเป็นลำดับ

เรื่องนี้มันไม่ง่ายแค่ยกตัวอย่างจีนสูญอธิปไตยให้อังกฤษใช้เรือปืนบังคับเช่าฮ่องกง 99 ปีดอกนะครับ เพราะมันคนละยุคคนละเงื่อนไข ฝ่ายที่สนับสนุนจะแจกแจงข้อแตกต่างกรณีอังกฤษได้ฮ่องกง เพราะการให้เช่ายุคใหม่ภายในเขตเศรษฐกิจพิเศษรัฐบาลสามารถควบคุมกิจกรรมในเขตที่ดินดังกล่าวอย่างเต็มที่ ต้องอยู่ใต้กฎหมายควบคุมอาคารและอื่นๆ ฯลฯ

ดูท่าน่าจะเถียงกันต่อได้ทุกช่องทุกเม็ดก็แล้วกัน / ฝ่ายหนึ่งบอกขายชาติฝ่ายนี้บอกไม่ขาย  ฝ่ายหนึ่งบอกเสียอธิปไตยอีกฝ่ายบอกไม่เสียยังคุมได้หมด  ฝ่ายหนึ่งบอกเปิดทางต่างชาติเป็นเจ้าของอีกฝ่ายบอกกฎหมายนิคมอุตสาหกรรมเดิมก็เปิดให้ขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่แล้ว และต่างชาติก็มาซื้อที่ดินในนามบริษัทจดทะเบียนในไทย นี่ไม่ยิ่งกว่าให้เช่าหรือ… ฯลฯ

สิ่งที่ควรจะได้เห็นจากนี้ไปก็คือการที่รัฐบาลต้องอธิบายรายละเอียด ความคิด และข้อมูลเปรียบเทียบกฎหมายเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เงื่อนไขการให้เช่าที่ดิน 99 ปีและการ (อาจจะ) ขยายไปยังพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนอื่นให้ครบถ้วนเป็นเรื่องเป็นราว อย่าแค่แถลงเปลือกๆ มีคนว่ากฎหมายขายชาติ โฆษกบอกแค่ไม่ขาย เพื่อนบ้านเขาก็ทำกันแล้วจบ…  แบบนี้สังคมไม่ได้อะไร สิ่งที่สังคมต้องการก็คือรายละเอียดที่ประชาชนจะสามารถตัดสินใจเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยอย่างไรบนฐานของเหตุผลจริงๆ

มาเลเซีย มีเงื่อนไขให้เช่าที่ดิน 99 ปีบนเงื่อนไขของการค้าพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ต่างชาติเท่านั้น กิจการของมาเลเซียเองก็ใช้เงื่อนไขนี้ในการดำเนินการเพราะมาเลเซียมีรูปแบบการปกครองแบบสาธารณรัฐ การจัดการกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบต่างๆ มีทั้งเงื่อนไขของรัฐบาลท้องถิ่น และเงื่อนไขทั่วไปของรัฐบาลกลางกำหนด เจ้าเงื่อนไข 99 ปีดังกล่าวเป็นกฎหมายที่ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐบาลกลางที่โดยหน่วยงานชื่อ The National Land Code (Kanun Tanah Negara) ที่จะดูรายละเอียดกิจกรรม การลงทุนและประโยชน์ต่างๆ เสียก่อน ไม่ใช่ตามียายมาจะยกที่ดินของตัวเองให้ชาวต่างชาติที่ไหนมาเช่าได้เองโดยพละการ

ซึ่งจนบัดนี้ก็ไม่รู้ว่าเงื่อนไขรายละเอียดตามร่างพรบ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกจะเหมือนหรือต่างจากมาเลเซียและเพื่อนบ้านแบบไหน จะจำกัดเฉพาะกิจการบางกิจการ หรือให้เช่าได้โดยทั่วไป แล้วมันจะแตกต่างจากเงื่อนไขซื้อขายถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินทั่วไป ( Freehold) ซึ่งกฎหมายไทยก็มีช่องโหว่ให้นอมินีต่างชาติมาถือกันเปรอะอยู่แล้วอย่างไร

ความคิดเรื่องให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีของรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ เปิดแพลมมาครั้งแรกตอนที่มีการประกาศเขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนซึ่งผลักดันให้เกิดแบบด่วนภายใต้มาตรา 44 เข้าใจว่าความคิดเชิงยุทธศาสตร์ในระยะนั้นอยู่ที่จุดเชื่อมต่อชายแดนเป็นสำคัญ จนกระทั่งเกิดมีแนวคิดระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (ECC) เชื่อมการค้าการขนส่งแนวขวางในหมู่ประเทศ CLMV (กัมพูชา ลาว พม่า เวียดนาม) ด้วยทางถนน รถไฟ และท่าเรือ  เพราะจะเชื่อมท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบับกับท่าเรือน้ำลึกทวาย เฉพาะวงเงินที่รัฐจะลงเสริมและยกระดับสาธารณูปโภคมหาศาล 1.5 ล้านล้านบาท และคิดจะดึงดูดการลงทุนใหม่จากต่างชาติเข้ามาในโลจิสติกส์ฮับดังกล่าว

99 ปี – เช่าที่ดิน จึงกลายเป็นประเด็นสำคัญหนึ่งในเงื่อนไขยกระดับการดึงดูดการลงทุนจากเพดานบีโอไอแบบเดิม นัยว่า เพื่อให้สู้กับการแข่งขันจากเพื่อนบ้านที่หวังจะดึงดูดเม็ดเงินและกิจกรรมลงทุนเช่นเดียวกัน – นี่เป็นข้อเท็จจริงที่ฝ่ายสนับสนุนจะยกมาอ้าง และเป็นประเด็นที่ฝ่ายไม่เห็นด้วยควรจะรับรู้เพื่อจะหาวิธีโต้แย้งได้ตรงเป้า มีน้ำหนัก

เชื่อแน่ว่าคำอธิบายของรัฐบาลไทยต้องกล่าวถึงมาเลเซีย เพราะเสือเหลืองเป็นคู่แข่งสำคัญที่สุดของระเบียงเศรษฐกิจ ECC มาเลเซียเป็นประเทศพันธมิตรแนบแน่นเชิงยุทธศาสตร์ของมหาอำนาจจีนไปเรียบร้อยแล้ว ตั้งแต่กำเนิดมาเลเซียมาไม่เคยมียุคสมัยไหนที่จะใกล้ชิดปักกิ่งเท่ารัฐบาลนาจิบ ราซะก์

สิ่งที่มาเลเซียกำลังดำเนินการร่วมกับจีนเป็นโครงการยุทธศาสตร์ระดับโลกไม่ว่าโครงการ Melaka Gateway มีทั้งท่าเรือน้ำลึกใหม่ที่จะมาแทน Klang Port ที่เริ่มหนาแน่นเต็มความจุ และเขตการค้าลงทุนทันสมัย ท่าเรือดังกล่าวจะให้บริษัทร่วมทุนจีนสัมปทานเวลา 99 ปี นอกจากนั้นยังมีโครงการก่อสร้างทางรถไฟแลนด์บริดจ์เชื่อมฝั่งตะวันออกและตก (จะไม่ลงรายละเอียดแล้ว  ****คลิกอ่าน บูรพา-อาคเนย์ มาเลย์เริ่มสร้างแลนด์บริดจ์ เลิกฝันเหอะคลองไทย )  ซึ่งจะมีผลต่ออิทธิพลของสิงคโปร์ในช่องแคบมะละกาและรูปแบบการค้าการขนส่งในอนาคตด้วยซ้ำไป ตอนนี้จีนมีการลงทุนขนาดใหญ่ที่หัวท้ายของทางรถไฟแลนด์บริดจ์ เขตอุตสาหกรรมกวนตันเป็นเขตเศรษฐกิจเมืองใหม่ที่เปิดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี มาเลเซียฝันว่าเมืองใหม่ชายฝั่งตะวันออกดังกล่าวจะทาบรัศมีสิงคโปร์ในไม่ช้า

สิ่งที่มาเลเซียใช้จูงใจการลงทุนจากต่างชาติโดยเฉพาะจีนก็คือเค้าโครงเชิงยุทธศาสตร์ภาพรวมใหญ่ ที่ต่อเนื่องเชื่อมกัน ไม่ใช่แค่เรื่องใดเรื่องหนึ่ง หรือแค่เงื่อนไขบีโอไอแถมเช่าที่ดิน 99 ปีเพียงประการเดียว – นี่ก็เป็นข้อเท็จจริงอีกประการที่เราท่านควรทราบไว้

ในท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงใหญ่ของโลก ดูเหมือนเงื่อนไขเช่าที่ดิน 99 ปีจะเป็นเรื่องปกติมากขึ้น จีนได้เช่าที่ดินแปลงใหญ่สุดปลายแหลมของประเทศศรีลังกา สร้างท่าเรือน้ำลึกและเขตเศรษฐกิจการค้าใหม่ภายใต้ Maritime Silk Road – One Belt One Road ที่นั่นจะเป็นจุดเชื่อมสำคัญต่อจากมะละกา ก่อนจะข้ามไปยังอาฟริกาใต้และตะวันออกกลาง เชื่อว่า อุตสาหกรรมผลิตเพื่อส่งออกสำคัญของจีนที่ปัจจุบันมีลูกค้าทางด้านตะวันตก ยุโรป-อเมริกา จำนวนไม่น้อยจะย้ายไปที่นั่นเพื่อประโยชน์ในการลดต้นทุนขนส่ง จีนจะไม่ใช่เป็นแค่โรงงานรับจ้างผลิตใหญ่ที่สุดของโลกอีกต่อไปหากจะยังเป็นเจ้าของแบรนด์และเจ้าของนวัตกรรมด้วย ฐานผลิตนอกประเทศเพื่อเป้าหมายการส่งออกและลดต้นทุนการขนส่งเป็นเรื่องจำเป็น  นี่ก็เป็นปัจจัยและข้อมูลประกอบอีกประการหนึ่งที่เราท่านควรรับรู้

ถ้าจะถามว่า การให้เช่าที่ดิน 99 ปีเหมาะไม่เหมาะอย่างไร ถึงนาทีนี้ผู้เขียนยังตอบไม่ได้จะขอรอดูรายละเอียดที่เขียนไว้ในกฎหมายเสียก่อน เพราะปกติของราชการและการเมืองแบบไทยๆ มักจะเปิดช่องโหว่ไว้ให้พวกเซ้งลี้หาประโยชน์อยู่เสมอ หากว่า เงื่อนไขไม่เข้มงวดเป็นการเฉพาะเจาะจง หรือเฉพาะโครงการแบบที่ประเทศเพื่อนบ้านเขากำหนดไว้ เปิดทางให้ทำมาหากินครอบครองที่สาธารณะ ที่ป่า ที่หลวงแบบเยี่ยวปนฝนมันก็ไม่สมควร

การเรียนรู้ความเปลี่ยนแปลงใหญ่ เรียนรู้เพื่อนบ้าน เรียนรู้ปัญหาอุปสรรคตลอดการฉ้อฉลที่เจ็บปวดในอดีต ล้วนมีความจำเป็นเพื่อประกอบการพิจารณา.

 

 

เรื่องอื่นๆ ที่น่าสนใจ